中鐵地產城市運營公司黨總支按照股份公司、集團公司關于改革深化提升行動的部署要求，統一思想、明確思路，乘勢而上實施新一輪深化企業改革工作，推動持有資產運營各項任務落實落地。

扎實做好制度宣貫加快制度體系建設

該公司黨總支一班人通過黨總支會和中心組學習，對股份公司、集團公司深化改革的總體思路和“十條共識”內容先學一步、學深一步，通過“主管領導帶頭講、分管領導專項講、業務部門專題講、項目操盤手專業講”的四講形式，開展改革深化提升制度文件宣貫，確保黨員干部職工思想上加深認識、行動上加強落實，高效推進改革深化提升和精細化管理工作。

公司將學習宣貫改革深化提升系列制度文件情況納入“大監督”工作的重要內容，就股份公司32項制度中與自身業務直接相關的制度，結合集團公司出臺的相關制度精研細學。公司黨總支書記帶頭講授“書記公開課”，副書記帶領黨群工作部深入項目組開展基層宣講活動4次，把改革深化的核心要義帶到支部一線；班子成員到各自聯系點單位調研期間，分別就改革深化的制度文件進行專項輔導9次；總部各部門牽頭，所屬各項目組共同參與，開展制度宣貫會12期；各項目組也通過“三會一課”和全員大會的形式，結合各自商業項目業務特點難點，針對性學習制度文件和《改革深化提升行動應知應會手冊》，推進學習宣貫有序開展。

“黨總支書記公開課”首場黨課（王罡 攝）

通過多維度地學習宣傳制度文件，系統地梳理城市運營公司與制度辦法中的新要求、新舉措存在哪些差距不足，為持續完善公司制度體系找到了抓手。改革深化提升行動開展以來，已完成17項公司本級的制度修訂，不斷完善授權體系，規范管理流程，優化管理職責，提升精細化管理水平。

2023年，城市運營公司確立了“精細化管理年”的工作主題，今年上半年，在持續鞏固推進精細化管理工作成果基礎上，及時啟動編制了《運營項目精細化管理手冊》。《手冊》按照“總部—項目組”兩級管理架構，遵循標準化、集約化、穿透式原則，穿透到運營項目全過程管理的“11個業務條線、32個管理模塊、202個環節”，實現項目全覆蓋、全過程控制、全員參與的目標，形成統分有序、協同有力、責任清晰、運轉高效的運營項目管理機制，為全面推進項目精細化管理、促進項目創譽創效奠定了堅實基礎。

明確改革深化任務落實各項改革舉措

公司緊跟中鐵地產改革步伐，制定《改革深化提升行動落實執行清單（2023～2025年）》，落實“三金”壓控、“清欠”治理、虧損治理、機構調整、人才建設、任期制和契約化、績效考核、信息化建設等多方面改革措施，同時注重加強監督問責，將改革深化提升列入年度《政治監督重點任務清單》，確保取得實實在在成效。

實施“三金”壓控專項行動和應付款項拖欠問題專項治理，不僅僅是經濟問題，更是政治任務。公司成立專項行動領導小組，制定實施細則，建立臺賬，常態化督導目標任務完成。公司成立“清欠”線索核實回復投訴專班，開通投訴專線，堅決向拖欠中小企業賬款宣戰。通過自查自糾，對清企業賬款，不留死角開展監督檢查，目前達到付款條件的款項已全部支付，同時防止出現“邊清邊欠”“清完又欠”等現象。

按照集團公司虧損綜合治理工作要求，公司加大“壓減”和虧損治理力度，形成《持有經營性物業運營提升方案》，完成所有在管項目盤點與梳理，從拓展決策、規劃設計、策劃定位、市場環境變化等方面查找虧損原因，制定工作方案，同時成立項目清算工作組，強化傳統尾盤項目清盤與清算工作，不斷提高創效創優綜合能力。

公司聚焦“人才興企”發展戰略，加快推進組織機構改革和人才隊伍建設。上半年，公司調整了總部機構和職能，重新布局業務模塊，整合優化業務部門，機構設置更為科學合理。同時，按照股份公司“精干、精簡、精細”的要求和公司對項目“強管控、扁平化”管理原則，優化崗位編制設置，分步壓減員工總量，提升人效水平。6月初，本級8名中層副職和44名一般員工走上講臺進行面試答辯，以公開競聘上崗的方式，推動組織內部人才流動，去弱留強，促進員工多元化技能提升。

“公司為我們每個青年員工量身定制了培養計劃，采取各種方法幫助我們快速成長，這一年我按計劃學習了商業、醫養、公寓等輕資產項目的市場情況和合作模式，提高了對商業地產行業的洞察力和投資管理的綜合能力，感覺進步還是蠻大的。”公司拓展中心年輕的校招生唐云鵬感慨地表示，他剛剛在前不久的競聘中脫穎而出，成為中心副總經理。

中國鐵建人才工作會議提出，要打造中國鐵建人才高地，推進人才精細化管理，加速重點人才隊伍建設，優化人才發展環境。近年來，城市運營公司緊抓青年人才隊伍建設，多措并舉搭建干事創業大舞臺。公司為27名青年員工設置了IDP年度行動學習計劃，通過“一人一表”，把個人發展規劃與業務核心要點和崗位工作強掛鉤關聯，注重持續的評估和反饋，敦促青年員工腳踏實地，有規劃地落實工作，養成良好的工作習慣。

公司依據集團公司相關指導意見，修訂發布了《經理層成員任期制和契約化管理暫行辦法》等制度，按照新要求簽訂年度經營業績責任書，進一步嚴肅考核規則，強制分布考核結果，完善退出機制，調整薪酬分配規則，實施剛性兌現，進一步激發了經理層成員干事創業的活力。

中國鐵建黨委書記、董事長戴和根在專題黨課中指出，“必須有一個科學的考核評價體系，科學地設置評價指標、額度大小。沒有強制分布、真正的市場化就無從談起；沒有剛性兌現，也不可能真正形成市場化經營機制，將考核與收入增減、人員進出、領導上下掛起鉤來，才能夠形成真正的市場化。”

公司注重績效考核的科學化，充分發揮“指揮棒”作用，根據戰略定位和發展目標，聚焦運營效率，實施分類考核，修訂總部員工、項目領導班子和項目員工績效考評方案，增加創效指標，提高效益指標完成標準、細化行為指標，調整獎懲幅度，增加約束性指標，關聯崗位調整與不勝任退出機制。同時，公司還將《2024年度運營業務體系建設清單》落實情況納入部門年度績效考核，把績效獎懲激勵效果落到實處。

公司堅定數字化革命信心，堅持以數字化角度看經營。為解決當前商管系統顯現的大而不全、大而不強、大而不精的“三不”問題，新的2.0系統將于8月份完成數據遷移并上線試運行。升級后的系統，將有效提升招商、商管、物管等業務條線整體線上管理過程的精細化和標準化，提高數據自動化處理能力，減少重復填報，并能對關鍵指標經營狀況及時推送預警信息。此外，恒寓2.0系統計劃也將于12月份上線試運行，屆時短租/服務式運營模式將升級到長租公寓系統中。

夯實項目精細管理改革成效在基層顯現

隨著制度體系宣貫完成和一系列改革措施的深入推進，各項目組持續對標價值創造，緊緊圍繞項目精細化管理，緊盯年度經營業績指標，扎實開展各項工作，整體呈現出良好態勢。

對各商業項目而言，實現滿鋪經營是提升坪效和運營效果的前提和基礎。為促進招商指標達成，各項目根據自身特色制定實施了一系列有力的管理措施。

貴陽水岸廣場邁克飛人籃球俱樂部開業當天體驗課（劉璇 攝）

位于貴陽鐵建國際城的水岸廣場項目，今年3月以來開展招商“百日攻堅”行動，加大品牌方攻關力度，累計洽談商戶200余家，提供成熟進駐營銷方案，成功引入19個不同業態的知名品牌，振奮了場內商戶的經營信心。成都186MALL完善“一鋪一檔”機制，實現精準招商，增加餐飲和文娛業態比例，由服務周邊家庭客群的社區型商業，逐步調整為以年輕力消費客群為主的主題商業，成功引入京東數碼、霸王茶姬等多家知名品牌。天津鐵建廣場以續簽汰換、穩定提升坪效為方向，對各樓層業態進行優化升級，新簽約商戶5家、續簽21家。經過近兩年的努力，三項目的商戶出租率從當初谷底的70%，今年已分別接近或已達到100%的滿鋪運營狀態，提前完成集團公司下達的年度任務指標。

對于已進入穩定發展階段的商業項目，持續筑牢危機意識，通過運營精細化管理，不斷調整業態結構，以“業務賦能+管理賦能”的雙驅動模式，提升人員的銷售技能和服務水平，確保對市場需求的準確把握和引領，為項目積蓄長久活力。上半年，成都186MALL共有8家商戶完成“提租轉固”，持續提升租金坪效，年收益增長32萬余元。與此同時，銷售同比提升37.9%，客流量同比提升38%。

成都186MALL“福鹿娃研學課堂”正在進行動物寫生（劉沁怡 攝）

位于186MALL負一層的主力店“好歐神奇動物王國”，積極探索“非標”商業轉型戰略。項目組對動物樂園“一對一”精準幫扶，對內與場內其他業態開展強有力的異業聯動，對外建立與社區及周邊幼小學校的有效溝通，加大宣傳推廣力度，推出“福鹿娃研學課堂”，創新開展寓教于樂的研學盛宴。自精準幫扶以來，動物樂園月銷售額提高10萬元，月客流量提高3000人次，在大眾點評榜單“成華區動植物園好評榜”排名升至第3位。

天津鐵建廣場召開幫扶新品牌商戶經營分析會（武靖杰 攝）

商戶招進來，不但要活下來，還要活得更好。天津鐵建廣場針對不同業態落實“一業態一活動方案”和“一品牌一幫扶舉措”，利用店長會傳達商場經營思路、為商戶進行經營數據分析、通報5大業態銷售排名，表彰坪效提升商戶并進行思路分享，對銷售連續下降品牌采取推廣、運營、物業支持等方面針對性幫扶，截至6月，對46家商戶采取82項幫扶措施，上半年累計銷售額同比提升67%，整體租費坪效由2023年底的68.72元/平方米/月，提升至72.03元/平方米/月。

【編輯：敏業】