中鐵地產(chǎn)城市運(yùn)營(yíng)公司是中鐵地產(chǎn)持有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化公司，2022年是公司完成組織機(jī)構(gòu)改革、商業(yè)項(xiàng)目劃轉(zhuǎn)后，全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)的完整年度。該公司總經(jīng)理、黨總支副書記李寶紅在年度行政工作報(bào)告中提出了“以‘能力提升年’為工作主題，堅(jiān)持走輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之路，以商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為支撐點(diǎn)，積極探索醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)，機(jī)會(huì)發(fā)展公寓、酒店、寫字樓、園區(qū)等主業(yè)協(xié)同業(yè)務(wù)，聚焦主責(zé)主業(yè)，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)”的工作思路，為公司全年發(fā)展定下主基調(diào)。

過去一年受疫情和市場(chǎng)下行的影響，商業(yè)項(xiàng)目日常客流下滑嚴(yán)重，客流恢復(fù)情況緩慢，商業(yè)市場(chǎng)慘淡運(yùn)營(yíng)。城市運(yùn)營(yíng)公司所轄商場(chǎng)的在營(yíng)商戶艱難維持經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，還有相當(dāng)數(shù)量的商戶選擇退出，空鋪、掉鋪持續(xù)上升。如何實(shí)現(xiàn)改革破局，在夾縫中求生存，想方設(shè)法留住“老商戶”，吸引更多“新商戶”，讓商場(chǎng)更好地“活下去”“好起來”，成為城市運(yùn)營(yíng)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)“時(shí)時(shí)放心不下”的大事。

一年來，城市運(yùn)營(yíng)公司對(duì)標(biāo)“能力提升年”要求上下發(fā)力，從縱向不斷增強(qiáng)輕資產(chǎn)項(xiàng)目研策定位、招商、功能規(guī)劃、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、后勤綜合保障等全鏈條的綜合評(píng)估與統(tǒng)籌能力，從橫向的企改、人力、成本、財(cái)稅、風(fēng)險(xiǎn)這“五線”方面提升全員綜合能力、人均效能和全員勞動(dòng)生產(chǎn)率，打造了“崗位能上能下、業(yè)務(wù)一專多能”的復(fù)合型人才隊(duì)伍，在公司的經(jīng)營(yíng)效益得到穩(wěn)步好轉(zhuǎn)的同時(shí)，很好地履行了央企社會(huì)責(zé)任，助力中國(guó)鐵建品牌效應(yīng)的有力提升。

“上下”同步、“內(nèi)外”兼修、“點(diǎn)面”結(jié)合，提升招商能力

2022年11月，城市運(yùn)營(yíng)公司廣州萬通項(xiàng)目與廣州泓佳物業(yè)管理公司、百誠(chéng)商貿(mào)公司簽訂合作協(xié)議，建立起體育用品產(chǎn)業(yè)一體化產(chǎn)業(yè)鏈，至此，廣州萬通項(xiàng)目順利通過整租方式，有效紓解了項(xiàng)目困境。這是踐行“能力提升年”的工作主題，聚焦招商引商取得的重要成果。

城市運(yùn)營(yíng)公司招商條線堅(jiān)持把總部戰(zhàn)略布局在一線落地生根，內(nèi)練專業(yè)能力，外拓品牌資源；既著眼于“點(diǎn)”的示范指引，又立足于從“面”上探索商業(yè)模式，為公司可持續(xù)發(fā)展做好強(qiáng)有力的支撐。

羅馬城不是一天建成的。廣州萬通在新的合作方簽約成功前做了大量的實(shí)踐探索，有針對(duì)性地尋找跨境電商平臺(tái)進(jìn)行合作，與杭州白沙泉、杭州魔筷科技進(jìn)行洽談，探詢項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)新模式。該公司招商管理中心負(fù)責(zé)人表示，“看上去項(xiàng)目的合作最終一舉中的，但項(xiàng)目今年以來連續(xù)對(duì)接大客戶資源，與深圳央潤(rùn)、越秀集團(tuán)、棕櫚股份、廣百集團(tuán)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)洽談，積極搭建優(yōu)質(zhì)客戶對(duì)接橋梁；深入調(diào)研了包含東莞中關(guān)村創(chuàng)信5G智造科技產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的等多家電商產(chǎn)業(yè)園，確實(shí)促進(jìn)了自主招商團(tuán)隊(duì)能力建設(shè)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)始終保持強(qiáng)大的沖勁，錘煉了員工能力素質(zhì)。”

成都186MALL面向青年人展示的無裝備“輕露營(yíng)”活動(dòng)（曹喆柃 攝）

此外，在城市運(yùn)營(yíng)公司招商管理中心主導(dǎo)的各商業(yè)項(xiàng)目調(diào)改工作中，成都186MALL項(xiàng)目從家庭親子的定位規(guī)劃調(diào)整為青年社交體驗(yàn)，針對(duì)自然博物館的開放，帶動(dòng)區(qū)域年輕化業(yè)態(tài)的植入；貴陽水岸廣場(chǎng)在業(yè)態(tài)與樓層規(guī)劃上調(diào)整為“生活萬花筒”的主題定位。天津鐵建廣場(chǎng)通過全年的洽談與調(diào)改，續(xù)簽7家、新簽約7家品牌商戶，及一批達(dá)成合作意向商戶即將在新年亮相商場(chǎng)。

全面提升運(yùn)營(yíng)能力，激發(fā)輕資產(chǎn)項(xiàng)目活力動(dòng)能

城市運(yùn)營(yíng)公司一直提倡五種“新常態(tài)”的認(rèn)識(shí)，即京外工作是常態(tài)、事無巨細(xì)是常態(tài)、刨根問底是常態(tài)、迎難而上是常態(tài)、俯下身段是常態(tài)。該公司運(yùn)營(yíng)能力的整體提升，靠的正是這五種常態(tài)。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，整合優(yōu)秀資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品線提升，建立鐵建生活里、鐵建樂想?yún)R、鐵建廣場(chǎng)三級(jí)商業(yè)產(chǎn)品線1.0標(biāo)準(zhǔn)，制定各級(jí)商業(yè)產(chǎn)品視覺形象。城市運(yùn)營(yíng)公司還通過月銷售額、坪效、租售比等核心指標(biāo)的分析對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，重點(diǎn)督導(dǎo)各商業(yè)項(xiàng)目的收入收繳工作，成立催繳小組，指導(dǎo)制定切實(shí)可行的催收措施，確保收繳率有效提升。

天津鐵建廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣工作持續(xù)發(fā)力，有力帶動(dòng)客流，穩(wěn)定商戶經(jīng)營(yíng)，輔助引進(jìn)新品牌。提升空鋪利用率進(jìn)行場(chǎng)景重塑，美陳裝飾打造“T仔雜物社”及“萌寵貓咪共享空間”，統(tǒng)一IP形象；靈活調(diào)整推廣策劃工作方向，降低費(fèi)用成本，積極拓寬渠道，落地多場(chǎng)線下推廣活動(dòng)，高效利用內(nèi)外部新媒體渠道進(jìn)行線上圖文、視頻宣傳，曝光量超300萬人次。

天津鐵建廣場(chǎng)利用空鋪設(shè)計(jì)的“萌寵貓咪”主題形象美陳（李冬旭 攝）

 成都分公司北湖鄰里中心探索融合式發(fā)展新路徑，聯(lián)合所在街道、社區(qū)、商戶及居民共同參與搭建了首個(gè)“商居聯(lián)盟”體，讓居民得到實(shí)惠、商家贏得更多潛在消費(fèi)群體、街道社區(qū)獲得多元支持，轉(zhuǎn)化為后疫情時(shí)期復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)、盤活市場(chǎng)的實(shí)打?qū)嵆尚А?/p>

2022年11月2日，中國(guó)鐵建首家服務(wù)式公寓——恒寓HOTEL西南交大店在成都市金牛區(qū)正式開業(yè)，進(jìn)一步拓展了公司業(yè)務(wù)版圖，有效解決了長(zhǎng)租公寓面積較大房型提升租金坪效的難題，探索了租金提升新路徑。來成都出差的王先生入住后對(duì)服務(wù)式公寓有了親身體驗(yàn)，“服務(wù)式公寓模式，極大方便了像我這樣的短住旅客，既有酒店的專業(yè)服務(wù)、又給人一種家的溫暖，這里交通便利，并且能提供健身房、咖啡廳等多種貼心服務(wù)，我很喜歡。”

服務(wù)式公寓室內(nèi)配套設(shè)施（何雨軒 攝）

2022年，城市運(yùn)營(yíng)公司承接了雄安、佛山、西安3地的項(xiàng)目管理、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，目前雄安項(xiàng)目、佛山領(lǐng)秀公館項(xiàng)目運(yùn)行平穩(wěn)，西安西派國(guó)際項(xiàng)目招商商戶儲(chǔ)備進(jìn)展順利。特別是雄安項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在服務(wù)于雄安新區(qū)商業(yè)片區(qū)的同類企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，從招商率、開業(yè)率以及收繳率的指標(biāo)達(dá)成上，在各組團(tuán)中均排名第一，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探索初具成效。

全力抓好“五線”工作，提升精細(xì)化管理能力

城市運(yùn)營(yíng)公司全面提升能力的決心大家看在眼里，落實(shí)在行動(dòng)中，各個(gè)條線都實(shí)實(shí)在在地按計(jì)劃動(dòng)起來、變起來，能力的提升也就水到渠成了。

企改線方面，編制“十四五”發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃，明確了發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展思路。搭建快速溝通決策機(jī)制，完善“本級(jí)-項(xiàng)目組”兩級(jí)管理架構(gòu)，強(qiáng)化本級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化制定，對(duì)研策、招商等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)行垂直管理，嚴(yán)格落實(shí)各環(huán)節(jié)審批流程“五步三天”的極減要求。

人力線方面，開展“青訓(xùn)班”“運(yùn)營(yíng)管理操盤手培訓(xùn)營(yíng)”活動(dòng)，對(duì)識(shí)別出的“想干事”青年員工進(jìn)行系統(tǒng)賦能，以多元化技能更好地促進(jìn)“干成事”。擠壓“不作為”“躺平者”的從業(yè)空間，減員22%提升人均效能，同時(shí)接軌市場(chǎng)化薪酬水平引進(jìn)人才，其中高職級(jí)專業(yè)序列人員8人，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化人才有效替換，為公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供專業(yè)人才支撐。

財(cái)稅線方面，聚焦資金計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制非必要資金開支，杜絕計(jì)劃外資金發(fā)生，確保資金流高效運(yùn)轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金安全管理，確保資金安全和資金支出的合規(guī)性。

成本線方面，落實(shí)集團(tuán)“成本管理年”要求，加強(qiáng)成本動(dòng)態(tài)管控，樹立“花錢必問效”理念，推進(jìn)降本增效，各業(yè)務(wù)條線更加突出人均效能、成本結(jié)構(gòu)、租售比、費(fèi)效比等有別于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的分析，及時(shí)督促整改，實(shí)現(xiàn)“少花錢多辦事”“花同樣的錢辦更多的事”，提高成本使用效率。2022年城市運(yùn)營(yíng)公司各運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目年度預(yù)計(jì)發(fā)生成本較全年成本目標(biāo)降低13.8%。

風(fēng)險(xiǎn)線方面，進(jìn)一步落實(shí) “大風(fēng)控”體系工作，聚焦安全合規(guī)，確保守住不發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)的底線，全面落實(shí)主體安全責(zé)任，進(jìn)一步提升了應(yīng)對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)和事故隱患的能力。

“五線”工作抓實(shí)了，城市運(yùn)營(yíng)公司全員能力提升得到了很好的體現(xiàn)。該正如公司黨總支書記、執(zhí)行董事費(fèi)洪偉所言，要想改變困境，首要的就是全方位提升能力，要不斷提升團(tuán)隊(duì)的管理素養(yǎng)和業(yè)務(wù)素養(yǎng)，既不可脫離業(yè)務(wù)談管理，也不可脫離管理談業(yè)務(wù)，要踐行功成不必在我，正確的就要貫徹執(zhí)行。

履行央企責(zé)任，提升社會(huì)效益

城市運(yùn)營(yíng)公司時(shí)刻不忘央企的社會(huì)責(zé)任，把社會(huì)效益放在與經(jīng)濟(jì)效益同行重要的地位。

廣大商戶及中小企業(yè)是公司商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的“毛細(xì)血管”，疫情期間城市運(yùn)營(yíng)公司積極響應(yīng)黨中央“助企紓困”號(hào)召，主動(dòng)為中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶進(jìn)行租金減免，5個(gè)主要商業(yè)項(xiàng)目為412家符合小微企業(yè)和個(gè)體工商戶條件的商戶實(shí)施減免舉措，共計(jì)減免租金約1843.1萬元，相關(guān)情況被國(guó)務(wù)院國(guó)資委網(wǎng)站報(bào)道。

醫(yī)養(yǎng)中心的醫(yī)護(hù)人員在氣膜實(shí)驗(yàn)室分揀生物樣本（龍婷婷 攝）

貴陽鐵建醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目堅(jiān)持中西醫(yī)并重，與貴州省人民醫(yī)院簽約醫(yī)聯(lián)體，成功創(chuàng)建“社區(qū)醫(yī)院”，豐富醫(yī)養(yǎng)中心診療項(xiàng)目，引入中醫(yī)特色技術(shù)強(qiáng)化中醫(yī)科建設(shè)，面向轄區(qū)3萬多名住戶連續(xù)三年開展大型義診活動(dòng)，營(yíng)造良好的中醫(yī)藥文化氛圍，講授健康生活方式與行為的“私教課”送進(jìn)居民家，提升社區(qū)居民看病就醫(yī)的獲得感和幸福感。為住養(yǎng)老人提供美好“頤養(yǎng)生活”，定制開展個(gè)性化養(yǎng)老服務(wù)、“智慧”養(yǎng)老服務(wù) ，得到社會(huì)廣泛贊譽(yù)。2022年9月貴陽發(fā)生疫情期間，醫(yī)養(yǎng)中心在守護(hù)住養(yǎng)老人健康安全情況下，派出醫(yī)護(hù)人員完成轄區(qū)居民3輪核酸采樣任務(wù)，共計(jì)50000余人次，入戶為高風(fēng)險(xiǎn)住戶采樣3000余人次；鐵建醫(yī)養(yǎng)抗疫的“幕后英雄”在貴陽市氣膜實(shí)驗(yàn)室參與核酸采樣標(biāo)本檢測(cè)分析以及數(shù)據(jù)錄入，圓滿完成貴陽市疾控中心流調(diào)組任務(wù)，為“掐斷”病毒傳播途徑作出貢獻(xiàn)。一年來，醫(yī)養(yǎng)中心為社區(qū)居民提供多種特色醫(yī)養(yǎng)服務(wù)的事跡先后10次被股份公司官方報(bào)道。

【編輯：釗倫】