拿地后6天注冊成立項目公司、17天啟動方案公示、32天取得用地規證、39天取得方案批復，方案批復較可研計劃提前了31天……這是中鐵地產華東公司上海第二項目組2023年新獲取的梅隴地塊當前進度。而同樣的進度，2022年上海花語天境、星樾云棲項目也在上演著，這一切的秘訣，要從該項目組總經理黃文欣身上去尋找答案。

走進黃文欣的辦公室，映入眼簾的是墻上掛著的在建項目標準化工作流程圖，圖上密密麻麻寫滿項目的任務事項、完成時間、政府經辦部門、內部責任人等關鍵信息。每完成一項，黃文欣用筆在已完成事項上打鉤。

在他的帶領下，上海第二項目組通過加快“落”的速度、提升“破”的水平、創新“銷”的方式、強化“控”的力度提升快周轉能力，2022年項目組整體及各項目均完成年度銷售和回款指標，年度總銷售額突破110億元，為中鐵地產、華東公司年度指標的完成提供了重要支撐。

守好節點的“領頭羊”

黃文欣18歲便來到上海求學讀書，大衍之年轉型成為一名操盤手。如何面對身份轉換帶來的挑戰？黃文欣用實際行動給出了回答。

“在項目操盤中，最重要的就是要加強學習，不斷提升通過現象看到本質的分析能力、迅速組織資源形成解決方案的破局能力、解放思想提前布局迎接挑戰的能力、相應知識融會貫通的能力。”2022年6月，項目團隊接到上海花語天境、星樾云棲項目操盤任務后，為了加快熟悉項目和人員，黃文欣緊抓工程進度管理，了解版塊特點，反復集體交圈，把工作做在前面，項目組各條線分工負責、各司其職，項目組整體競爭力明顯提升。

在推進項目建設上，黃文欣繪制了詳盡的工作流程圖，采用銷項工作法，以沖刺兩個項目年內開盤為目標，帶領項目團隊制訂各條線標準化節點流程圖并動態更新。在流程標準化的基礎上，黃文欣結合屬地化政策進行調整修正，兩個項目均提前完成年內首開的沖刺目標，關鍵節點提前3-5個月，其余各項節點均全面提前，為年內開盤提供了保障。

在黃文欣的帶領下，上海花語天境項目獲地后21天立項、53天取得方案批復、63天取得工規證、72天取得施工證、140天取得預售證，152天首批次開盤，獲地后僅5個月實現首開。上海星樾云棲項目獲地后15天立項、48天取得方案批復、66天取得工規證、69天取得施工證，獲地后6個月實現首開。

而這一套成熟的報建經驗，也為2023年新獲取的梅隴項目提供了重要參考，大幅縮短了梅隴項目方案報批階段的開發周期，為后續工規證、施工證的提前獲取和沖刺首開目標創造了有利的條件。

在項目成本管理方面，黃文欣以“責任成本”為中心，優化成本結構，通過對項目組內的嘉源、峯匯項目規劃指標、各科目單方造價、所在區政策差異等因素分析總結，為花語天境、星樾云棲項目的單方成本指標提供了優化依據，并為后續拿地可研測算提供了參考。

沖鋒一線的“排頭兵”

一個項目快周轉能力的核心競爭力，包括了報規報建、開盤銷售、股東自有資金回正、工程施工、竣備驗收等方方面面。黃文欣結合上海花語天境、星樾云棲項目時間緊、任務重的實際情況，以項目年內開盤為重點，著力破解項目開發過程中最前端、最急切的攻堅任務。花語天境、星樾云棲項目工作人員也充分發揮首創精神、勇于破局，做到了當天申報、當日或隔日即審批通過，報建報審創設了上海市階段性歷史第一，審批環節均做到了即報即批，帶動了全市其他項目聯動與追趕，同時也為片區其他項目排除同質性問題提供了解決方案。

他積極組織項目組黨員、業務骨干亮身份、明職責，落實黨支部“大干一百天”勞動競賽活動。設計、報建條線依據開發主線、結合屬地化政策，梳理出了標準化工作流程圖、政府部門聯絡清單、重難點事項表等管理工具，明確了任務事項、完成時間、政府經辦部門、內部責任人等關鍵信息，并據此采用銷項工作法，逐項攻堅、破解難題、刷新節點。

2022年7月，星樾云棲項目在方案報批階段，區相關部門對項目保障房面積提出了整改意見。“志不求易者成，事不避難者進，”黃文欣直面問題，及時組織團隊進行方案優化，及時制定了總體方案，并帶領設計、前期人員與政府相關部門進行了多輪溝通，最終順利獲取了方案批復。

團隊建設的“領路人”

黃文欣所在的上海第二項目組，2022年四個項目同時在建在售，由于區位鄰近，位于嘉定的嘉源、峯匯兩個合作項目以及位于松江泗涇的花語天境、星樾云棲兩個項目進行集約化管理，采用共用一個銷售案場、一套營銷團隊并案操盤，合作雙方各派出一支銷售團隊。作為“后來者”，黃文欣要求我方營銷團隊要抱著向合作方取經學習的態度，在學習中實現趕超。

花語天境、星樾云棲項目團隊組建之初，黃文欣便要求項目營銷負責人要高標準組建精英銷售團隊。項目先后從外部招聘置業顧問14人、案場助理2人，均來自融創、泰禾、華發、招商、萬科、陽光城等頭部房企，招聘的人員在原團隊均為前三名。團隊成立后，黃文欣多次與營銷人員進行溝通，引導團隊積極正面面對現實，明確了“對外擴大基數、對內提高轉化”思路。

面對著市場由熱轉冷、上游板塊新盤集中上市分流、蓄客時間短、跨區域蓄客、連續密集作戰等多重挑戰，黃文欣帶領團隊積極謀劃對策，通過線上線下密集鋪排、強勢占位，有效輸出項目價值點和品牌聲量，重塑泗涇板塊價值，對照動態客戶地圖深入挖掘有效客戶，并做好項目聯動及鐵建系統內資源挖掘，最大化客戶基數；同時，匹配雙項目價格統籌策略，積極夯實內功，開展價值梳理、說辭優化、競品對抗和銷售賣壓道具及氛圍制造。

精準的營銷隊伍建設也確保了團隊整體業績表現良好，也讓我方項目團隊與合作方團隊開展對標競爭中不落下風，進一步激發了團隊“狼性”。對比花語天境、星樾云棲兩個項目首開、續銷業績數據占比，我方團隊業績均高于合作方團隊，進一步增強了團隊成員的自信心。截至目前，星樾云棲項目可售部分已實現售罄，花語天境項目可售部分整體去化率超92%。

從第二項目組整體情況及人員配置來看，項目多、體量大，人員以新招聘或新調入的為主，老同志、新員工交織，黃文欣通過談心談話，交流工作方法，發揮老同志作用，調動年輕同志積極性。在日常工作中堅持通過動員會、工作例會、黨小組會和工作聯絡群等途徑，收集員工的意見建議，不斷提高員工的歸屬感，宣傳打造快周轉項目、高品質項目的愿景，引導項目組員工以奉獻、擔當的精神面貌投入到工作中。

“項目開發建設的首要任務是守住節點，統籌安排好各個要素，這是我作為一名操盤手的底線。”2023年，黃文欣將帶領上海第二項目組成員以“保上房、搶開盤”為工作重心，繼續為中鐵地產高質量發展揮灑汗水、貢獻力量。

【編輯：金雨】